一戸建て購入のポイント

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中古住宅購入の注意点

中古住宅購入の流れと注意点

中古住宅(中古一戸建て)の人気が高まりつつあります。これまでの中古住宅は、新築と比較すると住宅市場全体での取り扱い数が少なく、売主との価格交渉やリフォーム手配など多くの手続きが必要になることもあって敬遠されがちでした。

ただし近年は、物件探しからリフォームまでワンストップで依頼できる業者が増えていること、住宅性能やリフォーム技術が進歩していることもあり、新築よりも価格面で有利な中古住宅の良さが見直されています。

中古住宅を購入する際の注意点は、新築を購入する場合とやや異なります。まずは物件選びから受け渡しまで全体の流れを頭に入れ、それぞれの注意点について把握していきましょう。

中古住宅購入の流れと注意点

01中古住宅の物件を選ぶ

  • 必ず複数の物件を比較する(複数の不動産会社に相談するのもおすすめ)。
  • 気になる物件は何回か見学したほうが良い。
  • 問題点や気になる点はクリアにしてから購入を決めること。
PICKUP! 中古住宅の物件探しに役立つサイト
SUUMO(スーモ) LOHAS studio
SUUMO(スーモ)・画像 LOHAS studio・画像
リクルートが運営する住宅情報サイト。多くの住宅情報サイトの中でも圧倒的な物件数の多さを誇る。一戸建て&マンションなど、それぞれの物件を新築・中古ともに検索可能。ホームページ上で気になる物件を保存・比較したり、不動産会社に資料請求依頼や問い合わせができる 東京・神奈川・埼玉・千葉を中心に対応するリフォーム会社。中古住宅を物件探しからリフォームまでワンストップで依頼できる。高いデザイン性が特徴で、リフォームデザインコンテスト2014では全国最優秀賞を受賞。リフォームの割引キャンペーンやセミナーも随時開催。対応地域内であればチェックしておきたい会社の一つ。

02購入を申し込む

  • 購入を決めたら、買付証明書または購入申込書に署名・捺印し、申込証拠金を支払う。
  • 申込証拠金は手付金とは異なり、売買契約を締結しない場合は全額返金される。返金トラブルを避けるために、領収書や受取書に記載されている返金規定をチェック。中古住宅では申込証拠金の支払いが不要な場合も多い。

用語解説!  買付証明書・購入申込書

売主に対して購入の意志を示すもの。住宅ローン利用の有無や、買主側の提示条件なども記載され、価格交渉や条件交渉もこの書類を通じて行う。法的拘束力はなく撤回も可能だが安易に署名することは避けたい。

03資金計画や諸経費の再確認

  • 必ずチェックしておくこと…住宅ローンの申込条件、不動産会社に支払う媒介手数料の金額、媒介手数料の支払時期
  • 住宅ローン関連の試算は、購入申込みの前段階で不動産会社の担当者が行うことが多いが、自分でも必ず確認する。住宅ローンの借入条件次第では購入をあきらめる決意も必要。

04住宅ローンの仮審査(事前審査)

  • 仮審査をしないケースや複数の金融機関に仮審査を依頼するケースもある。
  • 仮審査の結果はあくまで「仮」。本審査で断られるケースも想定しておく。

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05契約条件の交渉

  • 売主から売渡承諾書が発行される。※2.で提示した買付証明書(購入申込書)に呼応するかたち。法的な拘束力はなく、発行が省略される場合もある。
  • 契約条件、引渡条件、価格交渉などの話し合いが必要に応じて行われる。できるかぎり合意に至ってから売買契約に臨むこと。

06重要事項説明を受ける

  • 購入物件について宅地建物取引主任者から重要事項の説明を受ける(権利関係、法規制、設備、契約内容など)。
  • 可能であれば売買契約の数日前に書面をもらい、疑問点・不明点を解消しておく

07売買契約の締結

  • 関係者立ち会いのもとで契約書の読み合わせを行い、売主と買主双方が署名(記名)押印。買主から売主へ手付金を支払う。
  • 手付金の相場は売買金額の5~10%(多くとも20%以内)
    ※2.の段階で「買付証明書」を介して買主と売主が話し合うこともできる。
  • 売買契約締結後のキャンセルは、手付金の没収や違約金の支払いが発生する点に注意

08住宅ローンを契約する

  • 住宅ローンの本審査を受ける。
    仮審査でOKが出ていても本審査で落ちる可能性はある。
  • 売買契約書には通常、住宅ローンが借りられなかった場合に売買契約を白紙解除できる「融資利用の特約」が盛り込まれている。
    ※ただし期限が決められているため、本審査の申込は可能な限り早目に行うと良い(売買契約締結後、2~3日中)

09引越しやリフォームの段取り

  • 決済後にすぐ入居したい場合は引越し業者の手配も進めておく。
  • リフォームの見積もり等でリフォーム会社に現地を見せる場合は、媒介業者を通じて売主に連絡し許可をもらう。
    ※売主と直接連絡を取り合うことは避けたい(契約変更等を迫られる可能性もあるため)。

10決済(残代金の支払いと物件の引き渡し)

  • 売主、買主、売主側の媒介業者、買主側の媒介業者、司法書士などが揃う(住宅ローンを借りる金融機関に場所を借りることが多い)。
  • 住宅ローンで借り入れた資金を売主に支払うほか、不動産会社への媒介手数料支払い、その他の清算金の支払いもこの段階で行われる。
  • 司法書士には、土地建物の所有権の移転登記、住宅ローン借入に伴う抵当権の設定登記を依頼。※登記費用は現金払いが多い。
  • 決済に当たっては住民票や印鑑証明書など必要書類が多い。不動産会社にも相談のうえ、早目の手続きを心がける
  • 関係書類のやり取りや諸費用の清算が終わったあとで、建物の全部の鍵を受け取る。

11不動産取得税を申告する

  • 不動産取得税の軽減措置を受ける場合は、都道府県ごとに申請期限が設けられているので注意

用語解説!  不動産取得税

土地・建物の取得時に都道府県に一度だけ納める税金。不動産の価格(課税標準額)に土地・建物それぞれ3%の税率を掛けた金額が税額となる。一定の条件(床面積・建築年など)を満たす中古住宅は、土地と建物の両方で軽減措置を受けることができる。

12登記識別情報を受理する

  • 登記が完了すると「登記識別情報」が通知される。※登記事項証明書を依頼していればそちらも発行される。

用語解説!  登記識別情報

従来の「権利証」に代わって登記名義人に発行される12文字のパスワード。所有権移転登記や、抵当権の設定(抹消)登記などを行う際に必要となる。重要情報なうえ再発行はされないため厳重に管理。

用語解説!  登記事項証明書

登記記録に記録された事項の全部又は一部を証明した書面。近隣の登記所(法務局・支局・出張所)で所定の手数料を支払うことで誰でも取得できる。

中古住宅の購入の三大注意点は、
1.物件選び、2.購入申込み、3.契約

中古住宅購入のながれをざっと見てきましたが、購入にあたってもっとも注意したいのは、1.物件を選ぶとき、2.購入を申込むとき、3.契約時の3つです。

物件を選ぶとき

中古住宅の場合は、新築住宅と異なり、売主も個人であるケースがほとんどです。住宅の状態について売主側が専門知識を持っていないケースも多く、また、個々の中古住宅の設備や劣化度合い等は、築年数・住人の住み方などによって大きく異なるため、新築よりも物件の見極めに注意を払う必要があります

買主と売主間の価格交渉や条件交渉は「買付証明書」や「購入申込書」を介して行います。古い設備の交換などを交渉することもできるため、購入申込みをする前に物件を2回見学するなどしてよく調べ、気になるポイントはしっかり把握し、疑問点や不明点をクリアにしておきましょう

購入を申込むとき

また、個人同士の住宅売買では、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。そのため、新築物件では発生しない媒介手数料などの諸費用がかかる点も注意しましょう

媒介手数料は法律で上限額が決まっており、(売買代金(税抜)×3%+6万円)×1.08(消費税)となります。あくまで上限額のため、交渉次第で下げることも可能ですが、不動産会社の収入源であることから交渉を渋る不動産会社は少なくありません。
住宅は価格の高い買い物になるため、媒介手数料もまとまった金額になります。支払い時期や支払い方法については事前に確認しておきましょう

購入申込みをしたあとは、売主や不動産会社などすべての関係者が、該当物件の契約・引き渡しに向かって動き始めます。申込み時に交わす書面に法的拘束力はなく、途中の撤回も可能ですが、安易に申込むことは避けましょう。

契約時

中古住宅購入のクライマックスともいえるのが契約時です。売主と買主の間で契約書が交わされ、手付金の支払いもこのタイミングで行われます。手付金を支払った後は、原則的にキャンセルはできません(キャンセルする場合は手付金を放棄することになります)
また、契約が済むと住宅ローンの本審査や引き渡しに向けたリフォームや引越しの手配等であわただしくなるため、契約後の流れを押さえておくことも重要です。

次回は、中古住宅を選ぶ際の具体的なチェックポイントを見ていきます。

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