マンション購入のポイント

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住宅購入の流れ

住宅購入の流れ …住宅購入の流れを解説。家を買う際に知っておきたい、物件探しから入居までの手順、分譲と仲介の違いとは?

家づくりのルールマンション購入のポイント失敗しないマンション購入のポイント

失敗しないマンション購入のポイント

 マンション購入では、物件の見きわめ方が成功と失敗を分けます。
周辺環境や間取り・収納といった、家探し全般に関わるポイントのほか、分譲マンションならではのチェックポイントも。 失敗しないマンション購入のために、マンションの選び方、物件の見方を押さえておきましょう

マンション購入でチェックしたい5つのポイント

  1. pint.1 立地条件と周辺環境
  2. pint.2 マンションの構造
  3. pint.3 住宅設備や共用施設
  4. pint.4 間取り・収納
  5. pint.5 マンション管理体制と購入後の保証

1.立地条件と周辺環境

マンション購入で特に重視したいポイントが、立地と環境です。特に立地の良さはマンションの最大のメリットの一つ。大手ディベロッパーが土地購入から建設までを総合的に行うマンションは、「ターミナル駅から徒歩圏内」「ホームセンターや大型スーパーが近い」といった、一戸建てではなかなか実現できない住環境を手に入れることができます。
立地や環境は、購入後に失敗したと感じても変更がきかない部分なので、購入前に充分チェックしましょう。

立地条件と周辺環境
最寄り駅からの距離 駅から徒歩10分以内が便利。ただし、駅や繁華街に近すぎると電車や商業施設の騒音が気になることもある。信号が多いと、駅まで意外に時間がかかるケースもある。
郊外型マンションでバス利用になる場合は、バスの本数の多さやバス停までの距離をチェック。
路線 急行や通勤快速の停車駅、複数の路線が乗り入れるターミナル駅が便利。電車がストップした場合の通勤経路(振替輸送の有無)などもチェックしておくと良い。
周辺施設 周辺施設は、必要施設と嫌悪施設に分かれる。
  • 必要施設…公共機関、病院、銀行、スーパー、コンビニ、図書館、クリーニング店など
  • 嫌悪施設…工場・高圧線、ゴミ焼却場、葬儀場・墓地、パチンコ店など"
子育て 幼稚園・保育園、小学校、中学校、高校までの距離はどうか。通学路は子供と一緒に歩いてみると良い。
  • 校区・学区…学力レベルの高い学校に入れたい場合など
  • 小児科・産婦人科までの距離
治安 人通りや該当の数、繁華街の様子、道端のごみや壁の落書きの有無。
昼と夜、平日と休日では雰囲気の違う街もあるので、曜日や時間をずらして何度か歩いて見ると良い。
マンション入居者 入居者の世代や家族構成はどうか。似た世代・家族構成の入居者が多い方が、コミュニケーションが取りやすい。

2.マンションの構造

マンションの構造は、騒音や耐震性、リフォームを行う場合の間取りの自由度などを大きく左右します
特に意識したいのが騒音対策。マンションの遮音性を決めるのは、天井、室内の間仕切り壁、隣室との戸境壁、そして外壁の構造と外装材です。それぞれのポイントをチェックしておきましょう。
最近は、耐震性やメンテナンス性、間取りの自由度などにおいて強みを持つスケルトン・インフィル(SI)マンションも注目を集めています。

マンションの構造
建物の構造
  • 壁式構造…壁と床で建物を支える構造。撤去できない間仕切りがあり、間取り変更の自由度は劣る。中低層マンションの構造に多い
  • ラーメン構造…柱と梁で建物を支える構造。室内の間仕切り壁はほとんどが取り外し可能で、大がかりな間取りの変更にも対応できる
外装・外壁
  • 鉄筋コンクリート(RC造)…強度・防音性は高め。シングル配筋とダブル配筋に分かれ、ダブル配筋のほうが強度がある
  • ALC造…軽量化されたコンクリート。強度・防音性は鉄筋コンクリートに劣る。高層マンションで使われることが多い
スラブ(コンクリート床)の厚みは、厚ければ厚いほど遮音性がアップする。二重床は配管が床下の空間を通るため、水回りの修理が容易。
天井 二重天井は照明器具の移動が可能。遮音性にも優れる。
間仕切り壁 部屋と部屋の仕切りの壁。下地+石膏ボードの上にクロス(壁紙)が張られており、石膏ボードの厚みが大きいほど遮音性が高い。
戸境壁 隣室(隣家)との境界になる壁。居室との間に空間ができる「二重壁」と、コンクリート面にそのままクロスを張る「直張り」がある。防音性は直張りのほうが高い

3.住宅設備や共用施設

充実した住宅設備や共用施設も、マンションの醍醐味の一つです。オール電化、床暖房、ディスポーザーなどの設備が充実しているマンションは、生活を快適に過ごせる反面、購入費用は高くなりがち。また、ビルトイン型の床暖房やディスポーザーは、故障時の修理代が高くなるといったデメリットもあります。

共用施設は、駐車場・駐輪場といった一般的な施設をはじめ、フィットネスクラブ・図書館・コンビニなど、マンションによっては豪華な施設が付随している場合も。これらの施設の設備費や運営コストは、「共益費」として毎月の支払いにかかってくるため、自分のライフスタイルに必要かどうかを吟味して選びましょう

住宅設備や共用施設
オール電化 全戸オール電化のマンションは、火災のリスクが減り、ガス代もかからない。ランニングコスト面では、給湯機がエコキュートだと、購入費用は高くなるが電気給湯器よりもランニングコストは安い。
床暖房 ガス式か電気式かをチェック。ガスの方が速暖性は高い。「エコジョーズ」ならコストも割安。電気式は契約アンペア数を上げる必要がある。オール電化であれば契約アンペアによる追加料金が発生しない。
食洗機 マンションではビルトインタイプが多い。標準装備の場合とオプションで選択するケースがあり、オプションは費用が高め。家事時間の短縮と水道代の節約になるが、電気代(ガス式の場合はガス代)がかかる。故障時の修理代が高価(ビルトインタイプの場合)。
ディスポーザー 生ゴミを粉砕して、水と一緒に下水処理する生ゴミ処理機。台所のシンクに設置する。マンション全体で専用の濾過槽が必要なため後付けはできない
ペアガラス 複層ガラスとも呼ばれる。一枚ガラスに比べて冷暖房効率がアップ。結露も起こりにくい。マンションはサッシが共有部分となるためリフォームによる後付けができない。
共用施設 ロビーやラウンジ、コンビニ、宅配ロッカー、集会室、図書館、プール、フィットネスクラブ、ゲストルーム、バー、庭園など多彩。施設が充実しているほど、共益費は高くなることを覚悟しておく
駐車場・駐輪場など、自分の生活スタイルに必要な設備は使用料もチェック。

4.間取り・収納

マンションの物件を見る際、多くの人が最初に注目するのが間取りです。リビングやキッチンといったメインスペースはもちろん、隣室との境がどのようになっているか、窓の位置、コンセントの数、収納スペースなどもチェックしたいポイント。
長く住む場合は、将来のリフォームを見据えた間取り変更の自由度も重視しましょう。新築マンションでは、購入時点で入居者が間取りプランを選べる場合もあります(有料の場合、無料の場合両方あり)。

間取り・収納
隣室と上下階の間取り 自室の間取りに加えて、隣室の間取りもチェック。隣室との戸障壁に収納が設置されていると防音効果が高まる。
上下階は水周りの位置をチェック。マンション規約で水回りの位置が固定されていると、リフォームによる水漏れ等のトラブルは少なめに。
玄関ポーチ 廊下から奥まっている玄関前のポーチは死角になりやすい。ポーチに窓がある場合は防犯に留意。面格子は防犯性が低く、アルミサッシと一体になった格子や取りつけねじが見えない格子は防犯性が高め。
窓の位置 共用部分に面した窓は、開放できないと考えておく。外部からの進入経路にもなりやすい。共用スペースなど自由に行き来できる場所に面した窓には防犯対策が必須
室内に柱があると、面積に含まれるうえ、デッドスペースになりやすい。間取り図をチェックした時、柱が屋内に出っ張っている部屋は要注意。
洗面所・脱衣所 居住人数に応じたスペースが必要。しまうものも多いため、スペースと収納が充分にあるかどうかチェック。現在の住居で使っている収納家具が入るかどうか測ってみるのもおすすめ。
浴室・浴槽 マンションでの浴室は1.4×1.8メートルと、1.6×2.0メートルの2サイズが一般的。モデルルームと実際の浴室サイズが違う場合もあるので間取り図でチェック
バスタブのサイズはメーカーによって異なるため、こちらも実際の寸法がいくつになるかをチェックする。
収納 パンフレット等に記載される「収納率」は、計算方法が統一されていない。キッチン・洗面所・玄関など、必要な場所に収納スペースが確保されているかをチェック。

5.マンション管理体制と購入後の保証

管理体制やアフターフォローは、マンション購入で見落としがちなポイントです。分譲マンションの多くは、ゴミ処理やセキュリティなどのマンション管理に使われる「管理費」、将来の修繕に備えて聴取される「修繕積立金」、駐車場など共益施設運営に使われる「共益費」などを納めます。毎月発生するこれらの出費がいくらになるかも、きちんとチェックをしておきましょう。
また、マンション管理はどのように行なわれているのか、修繕計画はきちんと立てられているか等も見落とせないポイントです。

マンション管理体制と購入後の保証
管理システム マンションの管理方法や管理人の有無を確認。主要なトラブル(水漏れや鍵の紛失など)への対応、セキュリティ体制などをチェックする。
  • 直接管理…売主が直接または系列会社などを通して管理する方法
  • 委託管理…専門の管理会社に管理を任せる方法
  • 自主管理…入居者同士が管理組合を作り、管理規約や管理会社の選定を行う方法
管理費 住宅ローンの支払いに加えて毎月発生。マンション管理費用として管理会社に支払われる。外部の管理会社に委託している場合は、相場価格かどうかもチェック。
修繕積立費 住宅ローンの支払いに加えて毎月発生。大規模な修繕の場合は、毎月の支払いに加えて修繕一時金を支払う場合もある(修繕計画がずさんだと、一時金の支払いが多額になることも)。
共益費 住宅ローンの支払いに加えて毎月発生。共用施設の運営などに使われる。共用施設が充実し、戸数が少ないほど、一戸あたりの負担が大きくなる。
ゴミ処理 ゴミ処理所の管理体制、ゴミ出しルールについてチェック。
中古マンションの場合は、マンション管理がうまくいっているかどうかを知るポイントの一つ。
ペットの飼育 マンションの規約を確認。ペット飼育が可能な物件でも、ペットの大きさや頭数が制限されるケースがある。
マンションの周囲に犬を散歩させられる公園や動物病院があるかどうかもチェック
ペット飼育を前提とした「ペット共同マンション」では、犬の足洗い場やミニドッグランなどの施設が充実しているところも。
共益施設利用料 駐車場・駐輪場、集会所、ゲストルームなど、共用施設を利用するごとにかかる費用はそれぞれいくらか。
保証 購入後に不具合があった場合の保証はあるか。
新築マンションの場合、瑕疵担保保険で雨漏り等は10年間保障される。ディベロッパーの独自保証がある場合はその内容もチェック。
中古マンションも保証付きの物件がある。

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マンションの物件探しは、全国のマンション情報が集まる住宅情報サイトの利用が効率的。新築であれば販売前のマンションやモデルルーム見学の情報も手に入ります。中古マンションもリノベーション(リフォーム)済みの物件や、購入後の保証が付いた物件などが特集されており、様々な視点からの物件比較が可能です。

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新築マンションのオプション会とは?

新築マンションでは、マンション購入者を対象に「オプション会」と呼ばれる販売会が開かれます。「オプション販売会(相談会)」、「インテリアオプション会」とも呼ばれ、オーダーカーテンやエアコン、ビルトイン食洗機といったインテリアや住宅設備を選ぶことができます。マンションによっては、間取り変更や収納の増設など大掛かりなオプションを提供しているところもあります。

ただし、オプション会で販売されるインテリアや設備は、業者への紹介マージンが入っている分、市場価格と比較すると高めなことが少なくありません。オプション会で魅力的な商品を見つけた時は、すぐに購入を決めるのではなく、他の販売店やインテリア施工会社の価格・見積もりと比較してみましょう

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 リフォームコンタクト

オプション会のインテリアや設備に魅力を感じたら、相場より割高でないかどうかをチェックしよう。他のリフォーム会社やインテリア施工会社の見積もりと比較するのがもっとも手っ取り早い。LIXILが運営するリフォーム会社紹介サイトでは、キッチン・トイレ・リビングなどの部位別に施工事例や施工会社を検索し、見積もりを依頼できる。登録のリフォーム会社は全社が国土交通省認可・リフォーム瑕疵保険加入と安心度が高い

資金計画も重視して、後悔しないマンション購入を

マンションを購入する際は、物件をチェックする眼を養いながら、同時に、購入資金計画も立てておくことが大切です。特に、新築マンションのモデルルーム見学会では、ほぼ必ず、購入と住宅ローンまで話が及びます。
物件見学に行く前に、住宅購入にかかる費用や住宅ローンの選び方など、ある程度の知識を蓄え、マンション購入予算の目安を出しておくのがおすすめです。

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