住宅購入の基礎知識

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住宅ローン金利比較
住宅ローン金利比較・画像 住宅ローン金利を一覧表で比較。銀行やフラット35など各金融機関の住宅ローン金利と手数料・諸費用をまとめてチェックしよう
住信SBIネット銀行
保証料・繰り上げ返済・団信・8疾病保障が無料。固定金利変動型の金利の低さは圧倒的...もっと詳しく
新生銀行
金利プランと返済プランの選択肢が豊富で、長期固定金利も低め。団信介護保険が無料付帯...もっと詳しく
ソニー銀行
全期間固定金利と事務手数料の低さが特徴。借り換えで人気の高い住宅ローン...もっと詳しく

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家づくりお役立ち情報

住宅金融支援機構

住宅金融支援機構・画像
…国土交通省・財務省所管の独立行政法人。民間金融機関と提携し、フラット35を提供。
Webサイト上で提供している「住宅ローンシミュレーション」は、簡易版から詳細版まで幅広く、利用価値が高い

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住宅ローンの選び方 第1回

住宅ローンの種類と金利タイプ
~変動か、固定か~

住宅ローンの選び方 INDEX

  • 第1回 住宅ローンの種類と金利タイプ ~変動か、固定か~
  • 第2回 住宅ローン比較のポイント
  • 第3回 住宅ローンの借入額と返済計画を考える
  • 第4回 住宅ローンの審査~チェックされるポイント~

住宅を購入する際、ほとんどの人は住宅ローンを利用します。
銀行ローン、フラット35など、さまざまな種類がある住宅ローンですが、金利が金融機関ごとに異なっていたり、「変動金利」「固定金利」「○年固定」などの違いがわかりづらかったりと、難しく感じている方も多いでしょう。
ここでは全4回に分けて「住宅ローンの選び方」を解説していきます。金利タイプの違いや、住宅ローン商品の比較方法など、賢い住宅ローン選びのポイントを押さえておきましょう。

ハウスメーカーや不動産会社のおすすめに従う前に・・・
住宅ローンの基礎を学ぼう

住宅を購入すると、ハウスメーカーや不動産会社からおすすめの住宅ローンを紹介されることがあります
住宅のプロである彼らは、当然ながら住宅ローンにも詳しく、複雑な契約手続きをサポートしてもらえる等、メリットもあります。

ただし、提示された住宅ローンが、必ずしも自分の返済パターンやライフスタイルに合っているとは限りません。プロの意見として参考にはできるものの、「お世話になったから」等の理由で提案を鵜呑みにするのではなく、あくまでも自分のマネープランとライフプランに照らし合わせたうえで、家計に合った住宅ローンを選ぶことが大切です

まずは、住宅ローンの基礎中の基礎、住宅ローンの種類と金利タイプについて見ていきましょう。

住宅ローンの種類 ~民間ローンと公的ローン~

住宅ローンは、大きく「民間ローン」「公的ローン」に分かれます。
民間ローンは、銀行や保険会社が提供する住宅ローン(銀行ローン)と、民間金融機関が住宅金融支援機構と提携して扱う「フラット35」の二種類。一方、公的ローンは「財形住宅融資」とも呼ばれ、国が提供する財形貯蓄制度の利用者を対象とした融資制度です。

  • 民間ローン…銀行ローン、フラット35
  • 公的ローン…財形住宅融資

 銀行ローン は、三種類の住宅ローンの中でもっとも金利の種類・サービス内容が豊富で、自由度の高い借り入れ&返済プランを組むことができます。公的ローンフラット35と比較して高めと言われる金利も、ネット銀行などの登場によって低金利化が進んでおり、融資条件も比較的ゆるやか。金利や手数料・サービス等は金融機関による差が大きいため、数社を比較することが欠かせません。

 フラット35 は、民間金融機関が公的機関と提携する住宅ローンです。金利タイプは全期間固定型のみで、融資対象となる住宅にも一定の基準が設けられている等、融資条件は厳しめ。金利は銀行ローン公的ローンの中間程度で、金融機関により差があります。

 財形住宅融資 は、5年間の固定金利型のみを扱う住宅ローンです。6年目以降は5年ごとに金利が見直されますが、民間ローンと比べて金利水準はかなり低め。ただし、フラット35同様、融資対象となる物件が一定の基準を満たしている必要があり、財形貯蓄の利用実績などの条件も加わります。

民間ローンと公的ローン
  民間ローン 公的ローン
  銀行ローン フラット35 財形住宅融資
特徴 銀行・保険会社等が提供する住宅ローン。住宅ローン金利・金利タイプ・サービスとも金融機関により大きく異なる
→住宅ローン金利比較
民間金融機関と住宅金融支援機構が提携する住宅ローン。融資を受けるには、対象となる住宅が住宅金融支援機構の技術基準を満たしている必要がある 職場に財形貯蓄制度がある場合に利用できる住宅ローン。申請先は財形住宅金融(株)、住宅金融支援機構、共済組合、勤務先のいずれか
金利タイプ
  • 変動金利型
  • 全期間固定型
  • 固定金利選択型
※複数の商品を組み合わせるタイプ、変動金利型で上限金利が設定されているタイプなど豊富
全期間固定型 5年間固定金利
…固定期間終了後は5年ごとに金利見直し
申込条件 金融機関により異なる
  • 満70歳未満
  • 日本国籍(永住許可、特別永住者含む)
  • 年収に占める年間合計返済額割合が一定基準を満たしていること等
→フラット35のご利用条件
申請先により異なる
→財形住宅融資の概要(財形住宅金融)
→ご利用条件・融資対象(住宅金融支援機構)
住宅ローン審査・融資条件 ゆるやか 銀行ローンより厳しい 厳しい
住宅ローン金利 公的ローン・
フラット35より高い
銀行ローンより低い
公的ローンより高い
低い
当初金利決定日 融資実行日 融資申込日
融資金額 1億円以内
※金融機関により異なる
年収により異なる 50万円以上4,000万円以内
(10万円単位)
借入期間 1~35年
※金融機関により異なる
35年
(フラット20、フラット50もあり)
5年以上35年以内(1年単位)
保証料 金融機関により異なる 無料 借入金額・借入期間・返済方式・保証機関により異なる
繰上返済手数料 金融機関により異なる 無料
※100万円以上から
一部繰上返済:10,800円
全額繰上返済:16,200円

Pick up!住宅ローン

 住信SBIネット銀行 住宅ローン

住信SBIネット銀行・画像

インターネット専業銀行・住信SBIネット銀行の住宅ローン。金融機関によっては数十万円かかる借入時の住宅ローン保証料が無料。団体信用生命保険料や8大疾病保障も金利上乗せなしで提供している。繰り上げ返済も手数料無料で1円からインターネットでできるため、積極返済派は要チェック。金利・利便性・サービスともトップクラスの住宅ローンの一つ。

住信SBIネット銀行 住宅ローン金利現在)
変動金利 10年固定金利 20年固定金利 35年固定金利
0.444%
*通期引下げプラン・自己資金20%以上
0.640%
*当初引下げプラン
0.980%
*当初引下げプラン
1.280%
*当初引下げプラン

住宅ローン金利比較をチェック

住宅ローンの金利タイプ

住宅ローンには、民間ローンと公的ローンだけでなく、金利タイプによる違いもあります
もっとも大きな差は、借入時の金利が期間中ずっと継続する「固定金利」と、半年に1回の頻度で見直される「変動金利」

また、借入当初の数年間は金利を固定し、固定期間終了後に、再度、金利タイプを選ぶ「固定金利選択型」もあります。名前から固定金利をイメージしがちですが、固定期間終了後に選べる金利タイプは変動金利もしくは借入時と同じ固定金利選択型であることが多く、変動金利の一つとして位置付けられています。

住宅ローンの金利タイプ
  固定金利 変動金利
  全期間固定型 段階金利型 固定金利選択型 変動金利型
特徴
  • 借入時の金利が期間中ずっと変わらない
  • 借入時の金利が一定期間経過後に一度だけ上がる
  • 融資開始後の一定期間(3年、5年、10年など)金利が固定される
  • 固定期間後は変動金利型か固定金利選択型かを選択(金利はその時点での市場金利を適用)
  • 半年ごとに金利が見直される
  • 返済額は5年間変化しない(※元金と利息の内訳は変更される)
メリット
  • 返済額が一定のため資金計画が立てやすい
  • 全期間固定型よりも金利が低い
  • 金利上昇が一度だけなので資金計画が立てやすい
  • 固定期間は返済額が一定
  • 全期間固定型よりも金利が低い
  • 他の金利タイプと比較すると金利が安い
  • 金利が下がれば返済額が減少する
デメリット
  • 変動金利と比較すると金利は高め
  • 金利が下がると変動金利よりも高い金利での支払いとなる
  • 固定期間終了後に金利が上昇していると返済額が上昇する可能性がある
  • 金利が上昇すると返済額がアップする
  • 返済計画が立てにくい

変動金利と固定金利、どちらがおすすめ?

 固定金利  変動金利 のどちらにするかは、住宅ローンを検討している人が一度は悩むポイントです。
固定金利は、金利の変動がなく安定しているぶん金利は高め。一方の変動金利は、低金利が魅力的な反面、金利上昇=返済額増加のリスクがあります。
このように固定金利と変動金利の金利差は「将来的なリスクの差」と言い換えることができます。

リスクを取っても良い人
借入額が少なめ
資金に余裕がある(万一返済額が増えても家計が破たんする心配が少ない)
収入の見通しが明るい(安定収入、勤め先の業績等)
返済期間が短い
リスクを取らない方が良い人
借入額が多め
資金に余裕がない(返済額がアップした場合、家計破たんもありえる)
継続的な収入アップや勤め先の業績に不安がある。転職を控えている等
返済期間が長い

一般的に、金利が上昇しつつある局面では固定金利、とりわけ全期間固定型が安心です。ただし、全期間固定型では金利が高くて必要な資金を借りることができない場合は、全期間固定型よりも金利が低い固定金利選択型を選んだり、返済期間を短めに設定する等、借り入れと返済のプランを工夫する必要があります。

全期間固定型の金利は、銀行ローンよりもフラット35のほうが有利なケースが多いですが、銀行ローンが低金利を競い合っている固定金利選択型も金利水準は低め。特に、5年・10年など固定期間が短めの固定金利選択型は変動金利型に並ぶ金利水準となっています。そのため、固定金利選択型で無理のない返済が可能ならば、フラット35よりも低金利で住宅ローンを組める場合も少なくありません。
フラット35・固定金利選択型とも、実際の金利やサービスは金融機関によって様々。中には、フラット35ではない全期間固定型で、フラット35並みの金利を提供している銀行もあります

固定金利変動金利かを迷った場合は、まず家計がどれくらいのリスクに耐えられるか見極めたうえで、各社の住宅ローンを比較しつつ、少しでも有利な金利・サービスの住宅ローンを選びましょう。

住宅ローンの選び方 INDEX

  • 第1回 住宅ローンの種類と金利タイプ ~変動か、固定か~
  • 第2回 住宅ローン比較のポイント
  • 第3回 住宅ローンの借入額と返済計画を考える
  • 第4回 住宅ローンの審査~チェックされるポイント~

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