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家づくりのルール住宅の買い替えマンション買い替え

マンション買い替え
売却と購入のタイミング

マンションの買い替えでは今のマンションを売却してから新しい物件を購入する「売却先行」と、新しい住居を購入したあと、今のマンションを売却する「購入先行」という二つのパターンがあります。
それぞれにメリット・デメリットがある「売却先行」と「購入先行」ですが、住宅ローンの残債や用意できる自己資金の額によっても、どちらのパターンを選択すべきかが分かれます。マンションを買い替える人が必ず直面する、「購入が先か売却が先か」という問題について、それぞれの長所と短所を把握して、売買のタイミングに役立てましょう。

マンション-売却先行のメリットとデメリット

 売却先行  は、今のマンションを売却したあと、購入物件を探す方法です
売却金額をもとに新しい物件を購入するため、「資金計画が立てやすい」「二重ローンを避けられる」等のメリットがあります。

マンション買い替え-売却先行・画像

「売り」から入るということで、売却のタイミングも自由に決められ、買主との価格交渉を有利に進めることもできるでしょう。 ただし、マンションの売却が決まったあとは、引渡し日までに新しい住居を確保しないと、仮住まいのための費用などが発生します。

マンション-売却先行のメリットとデメリット
マンション-売却先行のメリット マンション-売却先行のデメリット
  • 売却金額が確定するため、物件購入時の資金計画が立てやすい
  • マンション売却を急ぐ必要がなく、心理面で余裕がある(=価格交渉などを有利に進められる)
  • 買い替えを中止した場合でも持ち家がある
  • マンションの売却が決まった後は引渡し日までに新しい住居を確保する必要がある
  • 購入する物件が決まらないと仮住まい費用が発生

マンション-購入先行のメリットとデメリット

 購入先行  は、まず新しい住まいを購入したあと、今のマンションを売却する方法です
一番のメリットは、購入する物件(新しいマンションや一戸建て)を、じっくり検討できること。また、新居を確保してからのマンション売却となるため、仮住まい費用がかからず、物件の引渡しや引越しもスムーズにいきます。

マンション買い替え-売却先行・画像

ただし、マンションの売却が決まらない場合は要注意。新居と旧居の住宅ローンを同時に支払わなければならなかったり、固定資産税・マンションの管理費・共益費などが二重にかかってくることになりかねません。

マンション-購入先行のメリットとデメリット
マンション-購入先行のメリット マンション-購入先行のデメリット
  • 購入したい物件をじっくり探すことができる
  • 仮住まいなどの費用がかからない
  • 物件の引渡しや新居への引越しがスムーズ
  • マンションの売却が決まらないと、住宅ローンを二重で組まなければならない場合がある
  • マンションの売却が決まらないと、固定資産税や物件の維持費が二重にかかる場合がある
  • マンションの売却が決まらないと、心理的な余裕を失いがち(=買主との価格交渉面で不利)

マンション買い替えは、売却査定額と住宅ローンの残債をチェック

マンションの買い替えをスムーズに行うためには、現在のマンションの資産価値や住宅ローンの残債、自己資金額など、資産状況の把握が欠かせません。 特に注意したいのが、現在のマンションの住宅ローン。残債はどれくらいあるのか、マンションの売却価格(査定額)から、残債を引いた時の額はプラスかマイナスかを、まずチェックしましょう。

今のマンションの売却査定額 - 住宅ローンの残債 = プラス or マイナス?

残債が残らないようであれば、新しい住まいを100%新しい住宅ローンで購入することができますが、残債がある場合は、旧居の住宅ローンが新居の住宅ローンに上乗せされることになります
新しく組む住宅ローンが、定年後もローン支払いが残ったり、住宅ローンの年間支払額が年収の25%を超える場合は、将来のローン支払いが苦しくなる可能性が高く、要注意です。
購入する物件の価格を見直し、もう少し安い物件にするか、貯金や親の援助を受けるなどして自己資金の割合を高める等、なんらかの対策が必要になります。

 売却金額が住宅ローンの残債を下回る場合(残債が残るケース)
資金的な余裕が少ないため、売却先行が安心
自己資金を確保する必要がある
購入物件を見直すなど資金計画を練り直すことも検討する
 売却金額が住宅ローンの残債を上回る場合(残債が残らないケース)
購入物件が売却査定額より高い場合は、売却先行が安心
購入物件が売却査定額と同じか下回る場合は、購入先行も選ぶことができる

マンション買い替えのチェックポイント

  • 手持ちの住まいはいくらで売れるか
  • 住宅ローンの残債から売却査定額を引いた残りはプラスか、マイナスか
  • 残債が残る場合、資金の調達方法はあるか
    →住宅ローンの返済額は増やさない、返済期間は延ばさないのが鉄則
  • 自己資金をいくら用意できるか(貯金、親・兄弟の援助など)

マンション買い替えに役立てたい不動産一括査定サイト

マンションの売却額を査定をする際は、複数の不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです
一社だけに査定してもらうよりも、それぞれの不動産会社の対応・査定額の違いをチェックでき、より有利な条件でマンションを売却できる可能性が高まります。
査定を依頼する際は、査定額の妥当性や、営業マンの対応、アフターサービスなど、多方面からそれぞれの不動産会社をチェックしましょう。

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