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家づくりのルール家づくり お役立ち情報分譲マンションを賢く貸す方法

マンションを貸したい人必見!
分譲マンションを賢く貸す方法

マンションを購入したものの、急な転勤で家を空ける事になった、遺産相続でマンションを相続する事になった等々、人生の節目に所有するマンションの運用で悩む方は数多くいます。
その際の主な選択肢は、マンションの売却、マンションを貸す、休眠資産として保有するという3つ。今回はマンションを資産と考え、賃貸物件として賢く貸す方法について説明します。

マンションを貸す時のポイント1 マンション管理は自分でやる?それとも管理会社に任せる?

一般的に、マンションを賃貸する際は「仲介業務」「管理業務」という2つの業務をこなす必要があります。入居者の募集、契約事項の説明などを行う「仲介業務」については、不動産会社に依頼するケースがほとんどですが、「管理業務」に関しては自分で行うという選択肢もあります

管理業務の内容
入居者管理
  • 賃料の集金
  • 入居者の苦情処理 など
建物管理
  • 退去時の部屋クリーニング
  • 壊れた設備の修理 など

管理業務を自分で行う場合、管理会社へ委託費用を支払う必要がないため、経費を減らすことができます。ただし、賃料の延滞者への取立てやクレーム対応などの業務は、手間がかかり、時間的な負担も大きいため、大家業以外に仕事を持っている場合は、管理会社へ委託する方法がおすすめです

マンションを貸したいなら… 自分で管理 VS 管理会社に委託
  自分で管理 管理会社に委託
管理の時間・手間 ×
賃料の集金・クレームの処理など全て自分で行う
○
管理会社と契約すれば、入居者管理・建物管理を任せられる
管理にかかる費用 ○
自分で行うため、最低限しかかからない
△
毎月家賃の5~10%分を管理費として支払うことが多い

マンションを貸す時のポイント2 管理会社の賢い選び方

管理会社を選ぶ際は、「仲介業務」と「管理業務」を一緒に依頼する方法が一般的。不動産会社の多くが、管理業務を行う管理会社としての側面を持っており、入居者探しから管理まで一括して任せたほうが、会社探し・手続きの手間を省く事ができます。
仲介から管理までを請け負う管理会社を選ぶには、まず賃料の見積もりを依頼し、賃貸マンションとして貸し出す際の賃料及び管理費用を比較します。その際は、複数の不動産会社に無料見積りを依頼する事ができる、スマイスターなどの一括見積もりサービスを利用すると良いでしょう

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賃料一括見積もりサイト・スマイスター

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管理会社に一括で賃料見積もりを依頼できるサービス。物件種別や住所など、物件に関する情報を記入すると、複数の管理会社から見積もりを受け取ることができる。
また、賃料の見積もりを申し込んだ人全員に「満室経営術」をプレゼント中。マンションを貸したい人は一度利用してみると良いだろう。

また、賃料の一括見積もりサービスを利用する際に注意したいのが、賃料が妥当なものか検討すること。例えば、ある会社が他よりも高い賃料を提案したとしても、それがその地域の賃料相場よりも高い値段であれば、結局入居者が見つからないということも。賃料が高い管理会社を無条件に選ぶのではなく、その賃料が合理的に設定されているのかということもよく考えましょう。

賃料の相場は?

賃料の相場は、マンションがある地域や、そのマンションの設備・条件によって大きく左右されます。一番わかりやすい方法は、インターネットの物件情報サイトで、同じ地域のマンションの賃料をチェックすること。立地・設備が似ているマンションをいくつか比較することで、大まかな相場がわかります。

さらに、賃料の相場を左右する要因を加味すれば、自分のマンションの妥当な価格帯を把握することができるでしょう。

賃料の相場を左右する要因
  賃料アップ↑ 賃料ダウン↓
部屋のタイプ ファミリー用 ワンルームなど単身者用
築年数 新しい 古い(リフォーム済みの場合ややアップ)
部屋の設備
(コンロの数、バストイレなど)
コンロの数が2つ以上、バス・トイレ別洗面所付き、ビデオカメラ付き、フローリング、バルコニー付き、浴室乾燥機付きなど トイレ・風呂なし、オートロックなしなど
駅からの距離 徒歩圏内(特に徒歩10分以内) 自転車・車が必要
最寄駅の利便性 普通電車だけでなく、急行なども止まる 普通電車のみ・もしくは本数が少ない
周辺環境 スーパー、コンビニ、病院施設など生活施設がそろっている まわりに生活施設がない

マンションを貸す時のポイント3 通常の賃貸 VS 定期借家

賃貸契約には、通常の一般賃貸借契約(普通借家契約)と、定期借家契約の2種類があります
定期借家契約とは、契約更新がない賃貸契約のこと。一般賃貸借契約では、一定の期間が経過すると、契約が更新され、借主が希望する限り、更新を簡単に打ち切ることはできません。一方で定期借家契約には更新がないため、契約期間終了後は部屋が空き、あらためて自分や家族が住むことも可能です。出張や家庭の事情でマンションを貸し出すものの、将来的にはマンションに戻りたいという人におすすめです。

ただし、定期借家契約にはデメリットもあります。通常の賃貸契約と異なり契約期間が過ぎれば必ず退去しなければならないため、入居希望者は特別な事情がない限り、一般賃貸借契約を好む傾向があります。これらの事情を考慮し、定期借家契約は、一般賃貸借契約の物件と比較すると、賃貸料が安くなる傾向があるため、賃料収入という面ではマイナスです。
将来的にマンションを賃貸以外の用途で利用したい人以外は、一般賃貸借契約を選択すると良いでしょう

マンションを貸したいなら… 通常の一般賃貸借契約(普通借家契約)VS 定期借家契約
通常の一般賃貸借契約
(普通借家契約)
  • 契約期間(2年間のケースが多い)ごとに契約を更新
  • どうしてもその部屋にすまなければならない事情がない限り、大家側から契約の更新を拒否することができない
  • 契約更新料として、家賃の1~2ヶ月分がもらえる
  • 賃貸物件の96%を占める
定期借家契約
  • 契約終了後、確実に部屋を空けることができる
  • 契約満期後の更新がないことを、入居者に書面で説明する義務がある
  • 契約更新料はない
  • 賃料は相場よりも安目

マンションは有効な不動産資産。貸したいマンションがある人は、自分のライフスタイルを考慮に入れ、最適な運用方法を選択しましょう!

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